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北京：“剛需”加速入市　置換交易活躍
　　“10月份北京新建商品住房網(wǎng)簽0.45萬套，環(huán)比增加50.1%；二手住房網(wǎng)簽1.71萬套，環(huán)比增加32%，同比增加70%，為近19個月以來最高值。”北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京“9·30”新政實施已滿一個月，樓市交易活躍度明顯提升。

　　近日，實地走訪北京市房屋中介機(jī)構(gòu)門店、房屋交易簽約中心以及部分售樓處，了解該市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新變化。

購房門檻降低　“剛需”積極入市

　　“最近帶看量增長非常明顯。”鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人郭強(qiáng)對記者說，“10月份帶看量竟然比9月份翻了一倍?！?

　　此時，郭強(qiáng)正帶著一對客戶在鏈家簽約服務(wù)中心（常營）簽約。他說：“昨天這對客戶第一次面談，今天就來簽約了?！睂τ诠鶑?qiáng)來說，這么快的簽約速度在最近一段時間已經(jīng)不是什么新鮮事了。9月30日，北京市調(diào)整了房地產(chǎn)相關(guān)政策，整個10月份，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的咨詢量、帶看量大幅增加?！艾F(xiàn)在我走在小區(qū)里，居民碰見我都會問一問市場行情?！惫鶑?qiáng)說。

　　“我的房子是今年7月份掛在網(wǎng)上出售的，此后兩三個月斷斷續(xù)續(xù)有人來看房，但是真心想談價格的不多?！焙灱s客戶中的賣房者尹女士告訴記者，“‘十一’假期開始，看房的人突然變多了，我都不敢出遠(yuǎn)門，怕耽誤看房。”由于價格談得順利，尹女士很快與買方簽約。

　　尹女士出售的是面積60多平方米、總價不到300萬元的房源。這種“剛需房”也是近期常營片區(qū)的“熱銷房”。郭強(qiáng)告訴記者，他帶看成交的房源大部分是總價在300萬元左右、面積60多平方米至80多平方米的房子。

　　“不單是某一個門店成交量增加，而是全市鏈家門店整體交易表現(xiàn)積極向好?！北本╂溂已芯吭涸洪L高原向記者表示，北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月1日至30日，二手住房簽約量與去年同期相比增長138%，與9月全月相比增長80%。

　　記者來到北京我愛我家潤楓嘉尚店時發(fā)現(xiàn)，坐在工位的經(jīng)紀(jì)人只有寥寥幾人?！捌渌硕寂憧蛻艨捶咳チ??！蔽覑畚壹冶本〇|大區(qū)總監(jiān)韓兵說。他列了幾組數(shù)據(jù)來說明最近市場行情：10月份全店二手房帶看量環(huán)比增長50%、新房帶看量環(huán)比增長45%，二手房成交量環(huán)比、同比均增長60%左右。

　　“主動咨詢的人增多，剛需購房者帶看量、成交量占50%左右，年輕人偏多?！表n兵總結(jié)了10月份以來的業(yè)績特點。他分析認(rèn)為，北京“9·30”新政刺激近期樓市交易活躍度提升。降低首付比例、放寬繳納社會保險或個人所得稅年限、降低房貸利率等政策，降低了北京市購房門檻，使得一批客戶擁有了購房資格。

　　“此外，在當(dāng)前市場行情下，一套總價300萬元的房子，首付在50萬元左右，月供大概1萬元，對于剛需購房者來說壓力不大，所以很多購房者選擇在這個時候‘出手’?！表n兵說。

置換需求增加　市場傳導(dǎo)效應(yīng)明顯

　　賣掉老房子購買新房子，這種情況在保利天匯項目并不少見。該項目營銷負(fù)責(zé)人方群介紹說：“之前部分客戶看房后遲遲不簽約的原因是，其二手房還沒有賣掉，籌措不到足夠的資金。如果客戶發(fā)現(xiàn)二手房售賣進(jìn)展不及預(yù)期，甚至可能會退掉已付定金的新房。”

　　新房市場和二手房市場之間具有傳導(dǎo)效應(yīng)?！啊弧陂g，項目老客戶的轉(zhuǎn)化率非常高，占到了40%以上?？蛻糁捌鋵嵰恢贝嬖谫徺I需求，北京‘9·30’新政出臺后，市場預(yù)期明顯改善，客戶的二手房很快賣出去，加快了賣舊換新的速度?！狈饺赫f。

　　“有個客戶的需求是在周邊做置換，換一個居住環(huán)境稍好點兒的商品房社區(qū)。借助新政熱度，之前掛牌3個月的房子一周內(nèi)完成了銷售，自己的房子賣掉后的第二天就去看了自己想置換的房子，當(dāng)天晚上就簽了合同?！表n兵告訴記者，客戶中有很多人有改善性需求，需要賣掉原來面積較小的房子，置換面積大一些、周邊配套等更好一點兒的房子，“但由于舊的賣不出去，新的也就買不了。但是，北京‘9·30’新政出臺之后，市場行情變好，不少客戶能夠成功置換了”。

　　“之前業(yè)主不敢先定下改善性住宅的原因是，擔(dān)心原來的房子在期限內(nèi)賣不出去，只能降低價格?！惫鶑?qiáng)說，比如業(yè)主約定好新買的房子6個月內(nèi)過戶，留給業(yè)主的賣房時間可能僅僅有4個月。在市場行情不好的情況下，有改善性需求的購房者便會猶豫不決?！暗F(xiàn)在他們不用擔(dān)心自己的房子賣不出去了，因為現(xiàn)在市場成交活躍度提升，能很快賣出去，所以遇到合適的房子就敢定。”

　　“二手房市場的活躍比較依賴前端的剛需購房人群，因為購置改善性住房需要獲取足夠的資金，這涉及一個置換鏈條的概念。”高原在接受記者采訪時說，10月以來，剛需住房市場回溫，在未來一段時期能夠帶動改善性住房的銷售。

市場觀望情緒消退　客戶決策效率提升

　　“之前，客戶從交定金到網(wǎng)簽可能需要2到4個月，現(xiàn)在這個周期縮短到15天到1個半月，本質(zhì)上是，客戶購房不再猶豫，看好市場行情?！狈饺赫f。

　　據(jù)方群觀察，當(dāng)天到售樓處、當(dāng)天交定金的客戶近來越發(fā)多了起來，購房者看房過程中也少了些猶豫不定的狀態(tài)。從數(shù)據(jù)上來看，該項目購房者認(rèn)購到簽約的轉(zhuǎn)化率從之前的20%~30%提升到了現(xiàn)在的85%左右?！百彿空吒庸麛嗔?，不再有之前濃厚的觀望情緒，對行情信心明顯增強(qiáng)?！狈饺簩τ浾叻治稣f。

　　“就差1萬元沒談成?！辨溂液灱s服務(wù)中心常營店相關(guān)負(fù)責(zé)人張亮亮回憶起之前一組客戶的面談過程不無可惜。賣方當(dāng)時掛牌價300多萬元，經(jīng)過與買方的幾次面談，價格一點點往下調(diào)，最后就因為1萬元沒談攏，賣方不同意，不了了之。

　　最近這種情況明顯改變?！艾F(xiàn)在買賣雙方談判周期變短了，各自給出的報價容易達(dá)成一致。比如，之前掛牌價300萬元的房子，買方報價200萬元，然后慢慢談判；現(xiàn)在買方可能直接報價260萬元，雙方談成的可能性更大?！睆埩亮琳f。

　　“相比于9月，早9晚7的工作時間已經(jīng)滿足不了客戶的需求，周末我們10個簽約間全都占滿了，還有部分等待簽約的客戶在休息區(qū)等候。”張亮亮說，之前在買賣雙方談判過程中，不管房子售價高低，談判的過程總要持續(xù)四五個小時。實施新政后，談判時長基本縮短到了2個小時，簽約過程也順暢了很多。

　　記者來到北京宸園售樓處時，雖然是個工作日，但在售樓處看房的人依然很多，大多數(shù)人都拿著戶型圖認(rèn)真地與銷售人員溝通，樣板間里的看房客，也是走了一撥、又來一撥。

　　銷售經(jīng)理余港告訴記者，該項目于10月13日開盤，當(dāng)天就賣了將近300套房?！百彿空吒庸麛?，看房過程中與銷售人員溝通的態(tài)度更加積極，這說明購房者對項目、對市場行情還是比較看好的。他們來買房，主要是用來居住，所以比較關(guān)注戶型、小區(qū)環(huán)境、周圍配套等。”購房者魏先生的想法印證了這一點。他告訴記者，房子好不好是他關(guān)注的重點，住得舒不舒服才是他的主要訴求。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市加強(qiáng)新政解讀和宣傳、組織開展線上線下形式豐富的“金秋北京商品房展銷系列活動”，為購房家庭提供方便看房服務(wù)和優(yōu)惠購房服務(wù)，提振市場信心。

摘自　《中國建設(shè)報》　　記者　王建業(yè)　韓雅麗