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物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目要求提供業(yè)績(jī)，應(yīng)注意什么？
在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)中，業(yè)績(jī)作為衡量供應(yīng)商履約能力與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的重要指標(biāo)，常被設(shè)置為評(píng)審因素，有些醫(yī)院物業(yè)特殊服務(wù)項(xiàng)目還會(huì)把業(yè)績(jī)?cè)O(shè)為資格條件。那么，在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，應(yīng)該如何要求業(yè)績(jī)？如何規(guī)范表述業(yè)績(jī)要求呢？

業(yè)績(jī)作為評(píng)審因素

適配需求禁止歧視

根據(jù)《政府采購(gòu)品目分類目錄（2022年印發(fā)）》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)品目是指辦公場(chǎng)所或其他公用場(chǎng)所水電供應(yīng)服務(wù)、設(shè)備運(yùn)行、門窗保養(yǎng)維護(hù)、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等的服務(wù)，包括住宅物業(yè)服務(wù)（住宅小區(qū)、住宅樓、公寓等）；辦公樓物業(yè)服務(wù)（寫字樓、單位辦公樓等）；車站、機(jī)場(chǎng)、港口碼頭、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)服務(wù)；其他物業(yè)服務(wù)。

據(jù)介紹，在政府采購(gòu)活動(dòng)中，為提高供應(yīng)商競(jìng)爭(zhēng)力，降低采購(gòu)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)績(jī)情況常被作為評(píng)審因素。記者通過(guò)正福易找標(biāo)標(biāo)訊系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，幾乎所有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)文件都要求供應(yīng)商提供業(yè)績(jī)證明。

采購(gòu)人在設(shè)置物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)績(jī)要求時(shí)，必須遵循《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，保證業(yè)績(jī)要求的合理性和非歧視性。政府采購(gòu)信息報(bào)社社長(zhǎng)、高級(jí)編輯劉亞利認(rèn)為應(yīng)做到三點(diǎn)：一是需求適配。采購(gòu)人設(shè)置的業(yè)績(jī)要求應(yīng)與采購(gòu)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要相適應(yīng)，設(shè)置無(wú)關(guān)或過(guò)高要求，均可能構(gòu)成不合理?xiàng)l件；二是禁止歧視。嚴(yán)格避免將業(yè)績(jī)與特定區(qū)域、特定行業(yè)或特定合同金額掛鉤；三是公平對(duì)待。確保對(duì)所有供應(yīng)商采用統(tǒng)一的資格審查或評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，確保平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

在實(shí)踐中，荊門市公共資源交易中心采購(gòu)一科科長(zhǎng)鄒軍介紹，辦公場(chǎng)所和學(xué)校物業(yè)業(yè)績(jī)作為評(píng)審因素時(shí)，數(shù)量一般不超過(guò)3個(gè)，分值不超過(guò)10分。醫(yī)院物業(yè)有特殊要求的，才會(huì)把業(yè)績(jī)?cè)O(shè)為資格條件，但需明確同類業(yè)務(wù)的具體范圍，

業(yè)績(jī)界定模糊易引發(fā)爭(zhēng)議

需明確同類業(yè)務(wù)具體范圍

記者瀏覽物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，采購(gòu)文件要求供應(yīng)商提交業(yè)績(jī)情況證明材料的表述各不相同，有的是“同類項(xiàng)目業(yè)績(jī)”，有的是“類似項(xiàng)目（產(chǎn)品）業(yè)績(jī)”，有的是“非住宅類物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)”，還有“醫(yī)療機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)”、“學(xué)校物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)”等。襄陽(yáng)市公共資源交易中心相關(guān)人員介紹，在實(shí)踐中，由于采購(gòu)項(xiàng)目千差萬(wàn)別，“同類”“類似”等術(shù)語(yǔ)存在概念模糊、缺乏具體判斷標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，使得專家在評(píng)審時(shí)因?yàn)槔斫獠煌?，時(shí)常引發(fā)供應(yīng)商質(zhì)疑投訴。

記者向諸多采購(gòu)人、集采機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商以及評(píng)審專家了解到，目前物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)績(jī)要求的表述大致分為兩種做法：一是要求提供同類業(yè)績(jī)或類似業(yè)績(jī)；二是要求提供住宅類或非住宅類物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)。

濟(jì)南公共資源交易中心相關(guān)人員介紹，目前評(píng)審專家對(duì)同類業(yè)績(jī)界定大多指“同一行業(yè)”，比如醫(yī)院項(xiàng)目同類業(yè)績(jī)指的是與醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的物業(yè)合同，因?yàn)獒t(yī)院會(huì)涉及醫(yī)廢垃圾的處理，需要使用同類業(yè)績(jī)，而辦公場(chǎng)所以及學(xué)校物業(yè)項(xiàng)目一般使用類似業(yè)績(jī)。

山東省政府采購(gòu)評(píng)審專家李先生介紹，專家對(duì)類似業(yè)績(jī)的認(rèn)定根據(jù)采購(gòu)文件的規(guī)定一般有兩種做法，一是只要是物業(yè)服務(wù)合同就認(rèn)定符合要求，另一種是合同中得包含此次采購(gòu)項(xiàng)目中的至少一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容，比如保潔或綠化等。

天津市政府采購(gòu)評(píng)審專家張英告訴記者，在他所參與的政府采購(gòu)物業(yè)項(xiàng)目評(píng)審中，基本是按照住宅類和非住宅類來(lái)劃分的。例如某預(yù)算單位辦公樓采購(gòu)物業(yè)服務(wù)，采購(gòu)文件會(huì)要求投標(biāo)人提供曾實(shí)施的非住宅物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)，提供的證明材料包括合同原件掃描件，包括買賣雙方名稱及蓋章、物業(yè)服務(wù)期限、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容；提供上述合同服務(wù)期限內(nèi)至少一個(gè)月的服務(wù)方開(kāi)具的物業(yè)費(fèi)發(fā)票憑證原件掃描件，每個(gè)業(yè)績(jī)2分。對(duì)于非住宅物業(yè)項(xiàng)目，單項(xiàng)服務(wù)不能計(jì)算為合格的業(yè)績(jī)，合同服務(wù)內(nèi)容需2項(xiàng)以上，如保潔、綠化……

對(duì)此，浙江浙大新宇物業(yè)集團(tuán)有限公司市場(chǎng)拓展部總經(jīng)理崔云飛介紹，我們參與的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)績(jī)要求也一般分為住宅類和非住宅類，但會(huì)要求在業(yè)績(jī)的合同服務(wù)內(nèi)容中做一些約定，比如說(shuō)合同服務(wù)內(nèi)容要包含保潔、保安、工程、綠化等內(nèi)容，有的會(huì)要求兩項(xiàng)以上，有的會(huì)要求三項(xiàng)以上，有的還會(huì)要求除基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外的其他服務(wù)內(nèi)容，比如會(huì)務(wù)服務(wù)、餐飲服務(wù)、勞務(wù)派遣等。

政府采購(gòu)信息報(bào)社社長(zhǎng)、高級(jí)編輯亞利認(rèn)為，根據(jù)《政府采購(gòu)需求管理辦法》（財(cái)庫(kù)〔2021〕22號(hào)）第十八條規(guī)定，“同類業(yè)務(wù)的具體范圍”即為業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)。因此，編制采購(gòu)文件時(shí)，涉及供應(yīng)商提供業(yè)績(jī)情況的，應(yīng)明確“同類業(yè)務(wù)的具體范圍”并進(jìn)行定義，以此作為認(rèn)定業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)。同類業(yè)務(wù)的具體范圍可以規(guī)定為以往物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的某個(gè)或某些特征指標(biāo)，如保潔、工程、綠化等特征指標(biāo)；也可以規(guī)定為以往項(xiàng)目中的某些重要內(nèi)容，如采購(gòu)標(biāo)的、服務(wù)范圍。修霄云