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物業(yè)服務(wù)采購環(huán)節(jié)與履約環(huán)節(jié)存在哪些問題？
在政府采購領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)持續(xù)性、高頻次的服務(wù)品目，其采購與履約質(zhì)量相輔相成，哪個(gè)環(huán)節(jié)有漏洞，都會(huì)讓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量大打折扣。政府采購信息報(bào)社記者向諸多采購人、集采機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商了解到，目前部分政府采購物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目存在“中標(biāo)（成交）即縮水”的現(xiàn)象，比如投標(biāo)（響應(yīng)）文件承諾的保潔頻次、綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、安保人員配置等，在履約階段打折扣；部分供應(yīng)商暗中替換退休高齡人員上崗，以降低用工成本；綠植枯萎無人更換、設(shè)備報(bào)修響應(yīng)遲緩等。為什么會(huì)出現(xiàn)這些問題呢？

采購需求不完善，評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)不合理

“不知道如何編制物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的采購需求，總感覺寫出來的需求很‘虛’”，這是很多采購人的痛點(diǎn)，例如在制定需求時(shí)采用“環(huán)境整潔”、“響應(yīng)及時(shí)”等模糊表述，缺少量化、可考核的具體指標(biāo)（如保潔頻次、綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備巡檢周期等）。杭州市公共資源交易中心副主任徐佳認(rèn)為這種“粗放式”的需求管理有兩個(gè)負(fù)面影響：一是供應(yīng)商在投標(biāo)（響應(yīng)）時(shí)無法精準(zhǔn)報(bào)價(jià)，為“不了解實(shí)際成本而低價(jià)中標(biāo)（成交）”埋下伏筆；二是為日后履約爭議埋下了隱患，雙方對(duì)“怎樣才算合格的服務(wù)”缺乏統(tǒng)一認(rèn)知。

另外，采購人反映物業(yè)服務(wù)最多的問題之一就是“投標(biāo)（響應(yīng)）文件承諾人員與履約人員不一致”，集采機(jī)構(gòu)相關(guān)人員分析，原因應(yīng)該是采購文件未明確關(guān)鍵崗位人員必須與投標(biāo)文件一致，就會(huì)出現(xiàn)“紙上團(tuán)隊(duì)”中標(biāo)（成交）后“換人替崗”的現(xiàn)象。

杭州市余杭區(qū)公共資源交易中心主任康惠介紹，在調(diào)研物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目履約情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，有些采購文件未明確實(shí)質(zhì)性要求的響應(yīng)材料，而供應(yīng)商除商務(wù)技術(shù)偏離表中均為無偏離外未提供其他材料，評(píng)審委員會(huì)有時(shí)通過了符合性審查，導(dǎo)致不具備實(shí)力的供應(yīng)商蒙混過關(guān)。

履約監(jiān)管“不到位”，考核機(jī)制“無力”

據(jù)記者了解，目前有些物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商先以較低的價(jià)格中標(biāo)（成交），在履約服務(wù)階段，再想方設(shè)法偷工減料、降低成本，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和人員配置，沒有按照投標(biāo)（響應(yīng)）文件承諾的提供服務(wù)。荊門市公共資源交易中心采購一科科長鄒軍介紹，主要表現(xiàn)為減少服務(wù)人員、減少服務(wù)次數(shù)、減少用工成本(招聘年齡較大服務(wù)人員)等。

集采機(jī)構(gòu)相關(guān)人員介紹，采購人日常的工作已很忙，一般是采購結(jié)束后就交給中標(biāo)（成交）物業(yè)服務(wù)商了，較難做到有專人每天對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行檢查。這種情形下，采到誠信、負(fù)責(zé)的供應(yīng)商，采購人就很省心，否則就很糟心。

多地集采機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目回訪后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量常因采購人日常監(jiān)督缺位、考核辦法不嚴(yán)格而滑坡，采購人未建立日常巡查與專項(xiàng)核查相結(jié)合的監(jiān)督體系，對(duì)“人員缺崗”“響應(yīng)不及時(shí)”“綠植未到位”等行為無整改時(shí)限、無處罰細(xì)則，使得供應(yīng)商違約成本降低。某機(jī)關(guān)后勤人員說：“我們發(fā)現(xiàn)保潔員從承諾的不超過45歲換成65歲退休人員，但合同里沒寫清楚，只能這樣。”投標(biāo)（響應(yīng)）文件中承諾的年輕、專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，在履約時(shí)被替換為年齡較大、成本更低的退休人員或其他非專業(yè)人員。

此外，合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)也使得采購人在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)維權(quán)困難。采購人大多采用通用模板，合同簽訂時(shí)再增加條款就很被動(dòng)。而在聯(lián)合體項(xiàng)目中，聯(lián)合體中標(biāo)（成交）后按照分工各自與采購人簽訂合同，出現(xiàn)問題時(shí)聯(lián)合體各方相互推諉。修霄云