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半月談丨城市小區(qū)治理三難何解 
隨著我國城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，城市居民對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有了更高要求。半月談?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難、小區(qū)業(yè)主自治難、社區(qū)監(jiān)督小區(qū)難等現(xiàn)象較為普遍，導(dǎo)致一些小區(qū)物業(yè)矛盾凸顯。

物業(yè)費(fèi)難收加劇小區(qū)矛盾

“這幾年物業(yè)費(fèi)越來越難收了。去年業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)新增2.6億元，今年以來企業(yè)收費(fèi)率比去年還低，同比下降8%，6月份收費(fèi)率僅71%?！币患掖笮臀飿I(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人說，收不到物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。

某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，物業(yè)費(fèi)難收，一方面是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)邊界模糊、質(zhì)量評(píng)價(jià)缺少標(biāo)準(zhǔn)。不少業(yè)主認(rèn)為交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)該負(fù)責(zé)小區(qū)一切事務(wù)，雙方對(duì)服務(wù)質(zhì)量各執(zhí)一詞。

另一方面，物業(yè)費(fèi)缺少動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。商品房入住初期物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，實(shí)際定價(jià)權(quán)在開發(fā)商手中，成立業(yè)委會(huì)后才實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，導(dǎo)致很多老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)低、企業(yè)入不敷出，而一些新小區(qū)收費(fèi)較高，很多業(yè)主以服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由拒交物業(yè)費(fèi)。

“據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)，今年上半年全市物業(yè)平均收費(fèi)率在70%～80%之間。”這位負(fù)責(zé)人說，現(xiàn)金流承壓、人力等成本居高不下，致使一些企業(yè)經(jīng)營困難，物業(yè)撤場現(xiàn)象明顯增加。上述大型物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，近年來有3個(gè)小區(qū)因收費(fèi)率低于40%，且業(yè)主要求降價(jià)，企業(yè)被迫退出。

低收費(fèi)率激化小區(qū)物業(yè)矛盾?！敖粌赡晡掖蟾?0%的時(shí)間都在處理小區(qū)物業(yè)投訴糾紛?！币晃簧鐓^(qū)書記說。西部某地統(tǒng)計(jì)顯示，小區(qū)物業(yè)矛盾已成為該地基層主要矛盾，占矛盾總量的40%以上。

對(duì)此部分省市加快探索小區(qū)治理改革。重慶市住建部門今年在8000多個(gè)小區(qū)開展亮服務(wù)內(nèi)容、亮公共收益收支、亮履約情況，以及承諾即時(shí)維修、建議投訴即時(shí)辦理、困難需求即時(shí)幫助的“三亮三即時(shí)”舉措，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)范透明。

走進(jìn)重慶市兩江新區(qū)廊橋水岸小區(qū)，門口“三亮三即時(shí)”公示欄詳細(xì)列舉物業(yè)履約、公共收益等信息。小區(qū)業(yè)委會(huì)主任陳家德說：“物業(yè)企業(yè)做了什么，業(yè)主們看得明明白白，有效提升了物業(yè)交費(fèi)率?！?

小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)行難

作為業(yè)主推選出來的自治組織，業(yè)委會(huì)發(fā)揮著維護(hù)小區(qū)公共權(quán)益的作用?！跋氤闪I(yè)委會(huì)真不容易!”重慶市城市印象小區(qū)業(yè)委會(huì)主任皮志明說，2020年前小區(qū)管理較為混亂，小區(qū)1600多套房屋中有近40%租出去了，協(xié)調(diào)逾20%的業(yè)主簽字、投票花了接近一年時(shí)間。

民法典規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)須由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。受訪社區(qū)干部介紹，部分小區(qū)開發(fā)商持有大量產(chǎn)權(quán)也是導(dǎo)致業(yè)委會(huì)難成立的原因之一。

即便成立了，一些業(yè)委會(huì)也面臨訴求難協(xié)調(diào)的問題。陳家德說，廊橋水岸小區(qū)車位不足，曾經(jīng)車輛亂停問題突出。業(yè)委會(huì)在小區(qū)設(shè)置有償停車場，一度引發(fā)沒有車位業(yè)主的不滿，有業(yè)主還破壞停車場欄桿，辱罵業(yè)委會(huì)成員。“業(yè)委會(huì)公開公正按照議事流程征得了多數(shù)業(yè)主的同意，現(xiàn)在小區(qū)停車秩序井然，每月增加公共收益約10萬元?！?

但一些受訪小區(qū)業(yè)委會(huì)成員表示，由于業(yè)主訴求不統(tǒng)一，即使按流程征求意見，仍有很多事項(xiàng)部分業(yè)主不支持，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)難以運(yùn)轉(zhuǎn)。

面對(duì)業(yè)委會(huì)成立、運(yùn)行難題，一些地方通過黨建引領(lǐng)加強(qiáng)小區(qū)自治。重慶市巴南區(qū)龍海社區(qū)城南未來小區(qū)一度管理不善，居民投訴多、報(bào)警多。龍海社區(qū)黨委書記李自玲說，社區(qū)組織小區(qū)黨員骨干挨家挨戶收集業(yè)主意見，以有違章建筑不選、欠物業(yè)費(fèi)不選等“五不選標(biāo)準(zhǔn)”，動(dòng)員業(yè)主選出黨員占大多數(shù)的業(yè)委會(huì)。

城南未來小區(qū)業(yè)委會(huì)成員丁國華介紹，在社區(qū)支持、黨員帶頭下，業(yè)委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)三方協(xié)力解決停車、設(shè)施維修等問題，現(xiàn)在小區(qū)一年公共收益20多萬元，物業(yè)企業(yè)每年從利潤中拿出3萬元補(bǔ)充維修基金，小區(qū)物業(yè)實(shí)現(xiàn)零投訴。

對(duì)于一時(shí)難以成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，重慶市探索在社區(qū)居委會(huì)下設(shè)環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。重慶市兩江新區(qū)金祥社區(qū)有8個(gè)小區(qū)、約2萬名居民。社區(qū)黨委書記譚成華說，社區(qū)環(huán)物委動(dòng)員400多位熱心居民參與小區(qū)治理，通過巡查走訪、聯(lián)合調(diào)解等方式解決了噪音污染、車位產(chǎn)權(quán)辦理等問題。

誰來監(jiān)管業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)

小區(qū)公共收益、維修資金、更換物業(yè)等重大事項(xiàng)，均涉及業(yè)主切身利益。受訪基層干部介紹，少數(shù)業(yè)主看到其中有利可圖，煽動(dòng)小區(qū)物業(yè)矛盾以爭取多數(shù)業(yè)主支持，出現(xiàn)“誰鬧誰進(jìn)業(yè)委會(huì)”的現(xiàn)象。也有業(yè)主當(dāng)選業(yè)委會(huì)成員后，在更換物業(yè)、設(shè)施維修中謀利。曾有小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，很快就更換了物業(yè)企業(yè)，但不久業(yè)委會(huì)主任便辭職，此時(shí)小區(qū)維修資金已被用去大半。

基層社區(qū)和政府部門在監(jiān)管業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)方面存在障礙。一位社區(qū)干部坦言：“業(yè)委會(huì)權(quán)利明確但義務(wù)缺失，一些不履職盡責(zé)的成員說辭職就辭職，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)癱瘓又得重新選舉?！笔茉L住建部門干部表示，住建部門雖是物業(yè)行政主管部門，但對(duì)不負(fù)責(zé)、不履約的物業(yè)企業(yè)缺少約束力，同時(shí)小區(qū)內(nèi)的電梯、消防等領(lǐng)域還涉及多個(gè)部門，需要協(xié)力共治。

基層干部和業(yè)主認(rèn)為，加強(qiáng)小區(qū)治理是城市內(nèi)涵式發(fā)展的基礎(chǔ)，要從企業(yè)端、業(yè)主端、監(jiān)管端多措并舉，構(gòu)建黨建引領(lǐng)、多元共治的小區(qū)治理體系。首先，從法律政策層面完善物業(yè)管理制度，出臺(tái)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)企業(yè)履約評(píng)價(jià)機(jī)制等，推動(dòng)物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

其次，進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)相關(guān)義務(wù)、監(jiān)督主體，發(fā)揮基層黨組織作用，從源頭上把好業(yè)委會(huì)選人關(guān)，并制定小區(qū)公共收益、維修資金管理辦法，開發(fā)數(shù)字化系統(tǒng)讓成立業(yè)委會(huì)、業(yè)主議事表決更便利。

再次，加大對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管力度。2022年因一家物業(yè)企業(yè)收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量不符，重慶市巴南區(qū)市場監(jiān)管局對(duì)其處以35萬元罰款。某地住建部門一位干部表示，多部門聯(lián)合執(zhí)法，才能有效化解物業(yè)矛盾。

摘自　《半月談》2025年第22期　半月談?dòng)浾摺≈軇P