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產(chǎn)業(yè)筑基　分類施策 寧波市全域化推進(jìn)“好房子”建設(shè)

從2025年“好房子”被首次寫進(jìn)《政府工作報(bào)告》，到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就“好房子”建設(shè)提出底線要求，再到各地紛紛立足自身實(shí)際、因地制宜出臺(tái)“好房子”建設(shè)地方版標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，經(jīng)過(guò)自上而下共同發(fā)力，“好房子”建設(shè)如今已成行業(yè)發(fā)展共識(shí)和市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。作為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的中心城市，近年來(lái)浙江省寧波市積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，以政策標(biāo)準(zhǔn)體系構(gòu)建、示范試點(diǎn)項(xiàng)目引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)鏈培育等強(qiáng)有力舉措為抓手，全方位、系統(tǒng)性、全生命周期推進(jìn)“好房子”建設(shè)，取得一系列階段性成效。基于此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑雜志社調(diào)研組專程赴寧波進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，現(xiàn)就該市在“好房子”建設(shè)領(lǐng)域的創(chuàng)新實(shí)踐和典型經(jīng)驗(yàn)做法予以總結(jié)提煉，供各地借鑒參考。

一、主要經(jīng)驗(yàn)做法

（一）系統(tǒng)構(gòu)建“好房子”建設(shè)全生命周期政策支撐體系

科學(xué)完善的政策支撐體系，對(duì)推動(dòng)“好房子”建設(shè)落地見效尤為關(guān)鍵。寧波市通過(guò)制定“好房子”建設(shè)指導(dǎo)性政策、優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、開展高品質(zhì)住區(qū)試點(diǎn)等，系統(tǒng)構(gòu)建全生命周期政策支撐體系，為“好房子”建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)保障。

一是制定“好房子”建設(shè)指導(dǎo)性政策。深入開展調(diào)研座談，廣泛征求意見，研究起草《寧波市提升住房品質(zhì)三年行動(dòng)方案（2026-2028年）》，計(jì)劃作為寧波推動(dòng)“好房子”建設(shè)的指導(dǎo)性政策文件出臺(tái)實(shí)施。

二是優(yōu)化調(diào)整建設(shè)工程計(jì)容規(guī)則。為進(jìn)一步改善人居環(huán)境，寧波市印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整建設(shè)工程容積率計(jì)算規(guī)則的通知》明確：住宅底層架空、風(fēng)雨連廊等公共空間、配套服務(wù)用房以及小區(qū)地上獨(dú)立設(shè)置的停車樓和室外非機(jī)動(dòng)車棚不納入容積率計(jì)算，同時(shí)優(yōu)化不封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)1/2容積率面積的進(jìn)深限制，將原來(lái)的1.8米調(diào)整為2.4米。

三是開展高品質(zhì)住區(qū)建設(shè)試點(diǎn)。為全面提升居住品質(zhì)，寧波市出臺(tái)了《關(guān)于開展高品質(zhì)住區(qū)建設(shè)試點(diǎn)的工作方案（試行）》。目前，全市共有10宗地塊被納入高品質(zhì)住區(qū)建設(shè)試點(diǎn)，總用地面積達(dá)43.2公頃。

（二）建立健全并持續(xù)完善“好房子”建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系

科學(xué)完善的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系是確?！昂梅孔印睆乃{(lán)圖走向現(xiàn)實(shí)的基石。堅(jiān)持“技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)先行”，寧波市通過(guò)系統(tǒng)構(gòu)建覆蓋設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)維、應(yīng)用等全鏈條技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，為“好房子”建設(shè)提供了清晰、可操作的實(shí)施路徑。

一是率先出臺(tái)地方版“好房子”技術(shù)細(xì)則。依據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，率先修訂出臺(tái)《寧波市住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施細(xì)則》，細(xì)分完善類、提升類和改造類三大類別，圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，從防水防潮、全場(chǎng)景異味防控、全齡友好等9方面系統(tǒng)重構(gòu)住宅建設(shè)技術(shù)體系，覆蓋住宅全生命周期，確保每一項(xiàng)規(guī)定都緊貼居住品質(zhì)提升需求。

二是編制“好房子”場(chǎng)景應(yīng)用設(shè)計(jì)指南?！昂梅孔印毙枰呦蠡?、場(chǎng)景化?！秾幉ㄊ小昂梅孔印眻?chǎng)景應(yīng)用設(shè)計(jì)指南》提出了涵蓋居家辦公、居家養(yǎng)老、局部改造、兒童友好、青年創(chuàng)業(yè)、新婚喜房、品質(zhì)改善、直播帶貨、多變空間、租賃用房、國(guó)際社區(qū)共11個(gè)常見場(chǎng)景應(yīng)用方案，每個(gè)方案均明確適用范圍、適用對(duì)象、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、最低單方造價(jià)和工期等，既可單獨(dú)應(yīng)用，也可組合應(yīng)用。同時(shí)，還出臺(tái)了《寧波市房屋建筑品質(zhì)提升設(shè)計(jì)施工技術(shù)措施及要點(diǎn)》，從設(shè)計(jì)和施工雙向奔赴，治理住宅工程隔聲、串味、滲漏等質(zhì)量問(wèn)題。

三是制定“好房子”建設(shè)系列標(biāo)準(zhǔn)指引。印發(fā)《寧波市既有建筑改造施工圖設(shè)計(jì)及審查技術(shù)要點(diǎn)》，全面順應(yīng)城市更新發(fā)展趨勢(shì)和要求，簡(jiǎn)化既有建筑改造流程，為既有建筑按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和改造提供指引；開展《寧波數(shù)字家庭建設(shè)指南》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范研究，提高“好房子”數(shù)智化發(fā)展水平。

（三）分類施策、示范引領(lǐng)、全域化推進(jìn)“好房子”建設(shè)

圍繞“抓樣板”，聚焦商品房、保障房、老舊住房等不同類型住宅特點(diǎn)，寧波市堅(jiān)持分類施策、示范引領(lǐng)、全域推進(jìn)，系統(tǒng)探索差異化實(shí)施路徑。通過(guò)多維實(shí)踐，已初步構(gòu)建覆蓋各類住房的“好房子”建設(shè)體系。

一是扎實(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)示范試點(diǎn)。2025年，寧波市鄞州區(qū)聯(lián)合寧波大學(xué)編制《鄞州區(qū)“好房子”建設(shè)導(dǎo)則》。以該導(dǎo)則為指引，鄞州區(qū)將住房細(xì)分為品質(zhì)型商品房、保障性住房、老舊住房、城中村住房、農(nóng)房五大類，分類打造10套實(shí)景樣板房，使“好房子”標(biāo)準(zhǔn)理念具體可感，同時(shí)以仇畢產(chǎn)業(yè)園為核心，通過(guò)平臺(tái)搭建、產(chǎn)業(yè)招引，積極引入智能家居、綠色建筑、裝配式裝修等“好房子”關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，激發(fā)市場(chǎng)活力。

二是努力把保障房建成“好房子”。保租房方面，編制《寧波市保障性租賃住房空間布局引導(dǎo)圖集》，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近、城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)和城郊接合部為重點(diǎn)，合理確定布局點(diǎn)位的建設(shè)規(guī)模，目前落實(shí)保租房項(xiàng)目475個(gè)，其中新建項(xiàng)目223個(gè)、房源12.6萬(wàn)套（間）。共有產(chǎn)權(quán)房方面，在和樾灣項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中首次引入綠城全過(guò)程咨詢，同時(shí)采用品牌房企代建模式，全面提高設(shè)計(jì)和工藝品質(zhì)，1438套住房一經(jīng)推出即告售罄，僅一周時(shí)間即完成交付。按照“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)家7#-1地塊配售型保障性住房項(xiàng)目和5個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目共8859套（間）保障性住房，圍繞層高、隔聲、防滲漏、反串味、智能化等，進(jìn)行系統(tǒng)性優(yōu)化。

三是著力將老房子改造成“好房子”。針對(duì)老舊住房多、問(wèn)題雜、居民改造意愿強(qiáng)等實(shí)際情況，鄞州區(qū)通過(guò)創(chuàng)新“七化協(xié)同”戶內(nèi)改造模式，著力打造老房子改造樣板：一是需求精準(zhǔn)化：通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)地勘察，梳理形成問(wèn)題解決與技術(shù)應(yīng)用清單；二是導(dǎo)則通識(shí)化：用通俗語(yǔ)言發(fā)布本地“好房子”建設(shè)導(dǎo)則；三是樣板實(shí)景化：優(yōu)選典型小區(qū)，打造老年住戶、三口之家、三代同堂等場(chǎng)景樣板，建立改造案例集；四是工藝裝配化：通過(guò)模塊化預(yù)制干法拼裝，壓縮裝修工期、減輕裝修污染，實(shí)現(xiàn)“從想到住”30天改造完成；五是家居智能化：引入華為、摩根等全屋智能產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)一呼即應(yīng)、一屏控全屋；六是設(shè)計(jì)人本化：通過(guò)無(wú)高差地面、電動(dòng)升降灶臺(tái)、衛(wèi)浴防滑扶手，體現(xiàn)適老、適幼化設(shè)計(jì)；七是供給普惠化：強(qiáng)化產(chǎn)品供應(yīng)鏈，推廣本地生產(chǎn)的方太廚衛(wèi)等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，打造老百姓想裝也裝得起的“好房子”。

（四）強(qiáng)化科技賦能、全面推動(dòng)“好房子”產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型升級(jí)

推動(dòng)建造方式綠色化、智能化、工業(yè)化，是實(shí)現(xiàn)“好房子”可持續(xù)發(fā)展的重要保證。緊扣“強(qiáng)科技”核心路徑，寧波市通過(guò)系統(tǒng)推進(jìn)新型建筑工業(yè)化、數(shù)字家庭建設(shè)和建筑新能源化，為“好房子”建設(shè)注入科技動(dòng)能與生態(tài)底色。

一是大力發(fā)展新型建筑工業(yè)化。把“像造汽車一樣造房子”的理念貫穿房屋工程全產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈和創(chuàng)新鏈，加快向高效益、高質(zhì)量、低消耗、低排放的建造方式轉(zhuǎn)變。截至目前，全市裝配式建筑占新建建筑比例達(dá)39%、累計(jì)建筑面積超過(guò)1.1億平方米，完成裝配化裝修三年試點(diǎn)25個(gè)項(xiàng)目、累計(jì)建筑面積125萬(wàn)平方米，其中省級(jí)試點(diǎn)項(xiàng)目8個(gè)，培育國(guó)家級(jí)示范基地5家、省級(jí)示范基地和企業(yè)12家，入選全國(guó)首批裝配式建筑示范城市，3項(xiàng)裝配式技術(shù)體系入選住房城鄉(xiāng)建設(shè)部裝配式建筑可復(fù)制可推廣技術(shù)體系和產(chǎn)品目錄（第一批）。

二是積極開展數(shù)字家庭試點(diǎn)。出臺(tái)《寧波市數(shù)字家庭建設(shè)工作實(shí)施方案（2025—2029）》，以住宅為空間載體，以智能家居為應(yīng)用場(chǎng)景，數(shù)字賦能“好房子”建設(shè)，同時(shí)系統(tǒng)推進(jìn)新建建筑和既有建筑數(shù)字化改造，推動(dòng)智能家居產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)深度融合。

三是加快推進(jìn)建筑新能源化轉(zhuǎn)型。實(shí)施建筑領(lǐng)域屋頂光伏高水平建設(shè)三年行動(dòng)（2025－2027年），發(fā)布《寧波市建筑光伏系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖集》，加快推進(jìn)《寧波市綠色建材應(yīng)用促進(jìn)辦法》落地。2025年完成既有建筑節(jié)能改造78萬(wàn)平方米，新增建筑屋頂光伏并網(wǎng)240萬(wàn)千瓦。

（五）持續(xù)優(yōu)化服務(wù)供給、全力提升“好房子”運(yùn)維水平

緊扣“優(yōu)服務(wù)”關(guān)鍵環(huán)節(jié)，寧波市以黨建引領(lǐng)基層治理、完整社區(qū)建設(shè)與老舊小區(qū)改造協(xié)同發(fā)力，全力提升“好房子”運(yùn)維水平，切實(shí)增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感。

一是推動(dòng)物業(yè)服務(wù)提質(zhì)增效。以“黨建引領(lǐng)、政策引導(dǎo)、信用引航”為導(dǎo)向，持續(xù)推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)深度融入基層治理體系。通過(guò)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)制度的指導(dǎo)意見》等文件，明確黨建引領(lǐng)“居業(yè)物”（居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司）三方協(xié)同共治的重點(diǎn)任務(wù)清單，并積極推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)組建工作。深入推進(jìn)物業(yè)服務(wù)履約不到位集中整治行動(dòng)，印發(fā)行動(dòng)方案，強(qiáng)化履約督導(dǎo)，推動(dòng)信息公開，實(shí)施信用監(jiān)管，注重宣傳引導(dǎo)。截至2025年底，全市業(yè)委會(huì)（含物管會(huì)）組建率達(dá)92.8%，全市小區(qū)專業(yè)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)95.8%。

二是全域推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)。將完整社區(qū)建設(shè)理念和要求貫穿到城市舊改新建、有機(jī)更新的全過(guò)程，到2025年底，累計(jì)406個(gè)項(xiàng)目列入完整社區(qū)建設(shè)計(jì)劃，覆蓋全市城鎮(zhèn)社區(qū)總數(shù)的57.3%，比2024年底提高11.9個(gè)百分點(diǎn)。2025年5月全市首個(gè)公租房完整社區(qū)—和塘雅苑未來(lái)社區(qū)建成運(yùn)營(yíng)，將7400平方米商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為公共服務(wù)空間，打造鄰里中心、智慧康養(yǎng)、社區(qū)食堂、普惠托育和積分治理五大場(chǎng)景。

三是加大老舊小區(qū)改造力度。在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，統(tǒng)籌推進(jìn)雨污分流、海綿改造、加裝電梯、垃圾分類、智慧安防小區(qū)建設(shè)等公共服務(wù)和設(shè)施改造提升。目前已成功改造老舊小區(qū)755個(gè)，總改造面積3807萬(wàn)平方米，惠及居民39.23萬(wàn)戶。到2025年底，寧波市2000年前建成的老舊小區(qū)已基本實(shí)現(xiàn)“應(yīng)改盡改”。

接下來(lái)，寧波市還將在規(guī)劃設(shè)計(jì)上系統(tǒng)構(gòu)建“好房子”可持續(xù)供應(yīng)體系，在施工建造上做優(yōu)做強(qiáng)“好房子”協(xié)同化產(chǎn)業(yè)集群，在運(yùn)維管理上優(yōu)化提標(biāo)“好房子”一體化公共服務(wù)，在政策要素上健全完善“好房子”長(zhǎng)效化政策機(jī)制，以豐富多樣的實(shí)踐探索，進(jìn)一步構(gòu)建具有地方特色的“好房子”建設(shè)“寧波模式”。

二、行業(yè)啟示

寧波堅(jiān)持以系統(tǒng)性思維科學(xué)統(tǒng)籌政策引導(dǎo)、標(biāo)準(zhǔn)提升、示范引領(lǐng)、科技賦能與服務(wù)創(chuàng)新，為各地“好房子”建設(shè)提供了借鑒參考。

（一）以政策集成推動(dòng)系統(tǒng)性變革，為“好房子”建設(shè)提供強(qiáng)有力支撐。寧波通過(guò)系統(tǒng)構(gòu)建覆蓋土地出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、運(yùn)營(yíng)維護(hù)、應(yīng)用改造等“好房子”建設(shè)全生命周期政策支撐體系，有效破解“碎片化推進(jìn)”模式的弊端。

（二）以標(biāo)準(zhǔn)先行引領(lǐng)品質(zhì)提升，打通“好房子”從理念到落地的關(guān)鍵路徑。通過(guò)制定地方版住宅設(shè)計(jì)細(xì)則和“好房子”場(chǎng)景化應(yīng)用指南等，寧波將“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度轉(zhuǎn)化為一系列具體技術(shù)參數(shù)，切實(shí)解決“好房子”怎么設(shè)計(jì)、怎么建造、怎么運(yùn)維、怎么改造等實(shí)操難題。

（三）以“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”激活存量更新，將老舊住房改成“好房子”潛力巨大。鄞州區(qū)通過(guò)需求精準(zhǔn)化、工藝裝配化、家居智能化等“七化協(xié)同”機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了小戶型老舊房30天高效改造、高性價(jià)比煥新，既滿足老舊小區(qū)居民居住品質(zhì)提升需求，又合理控制了成本，為全國(guó)大規(guī)模推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提供了可復(fù)制、可推廣的“小區(qū)更新改造+居住品質(zhì)提升”融合發(fā)展范式。

（四）以科技賦能驅(qū)動(dòng)綠色智能建造，夯實(shí)“好房子”可持續(xù)發(fā)展底座。緊扣新型建筑工業(yè)化、數(shù)字家庭、建筑新能源化三大方向，寧波全力推動(dòng)“好房子”建造方式系統(tǒng)性變革，不僅提升了住宅性能與居住體驗(yàn)，也有力推動(dòng)了“好房子”產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型升級(jí)，夯實(shí)了“好房子”可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。

摘自　建筑雜志社公眾號(hào)